แถลงข่าว 14: ระบบรถไฟฟ้าเพื่อการพัฒนา กทม. พัฒนาชาติ
พุธที่ 6 กุมภาพันธ์ 2556

ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4

          ดร.โสภณ ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 เสนอให้รัฐบาลร่วมกับ กทม. ทำสัมปทานรถไฟฟ้า เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับประเทศชาติรับ AEC
          ในวันพุธที่ 6 กุมภาพันธ์ 2556 นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าราชการ กรุงเทพมหานคร หมายเลข 4 ได้ไปหาเสียงที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยได้ไปสักการะอนุสาวรีย์ ร.5 และ ร.6 ที่หน้าหอประชุมใหญ่ ก่อนออกเดินหาเสียงภายในมหาวิทยาลัย ทั้งนี้ ดร.โสภณ เคยทำงานที่โครงการอาสาสมัครเพื่อสังคม สถาบันวิจัยสังคม โดยรับหน้าที่เป็นเลขานุการโครงการ ในสมัยที่ ดร.วารินทร์ วงศ์หาญเชาว์ เป็นผู้อำนวยการสถาบัน ในช่วงปี พ.ศ.2523-2525 และในปัจจุบันยังได้รับเชิญเป็นวิทยากรเป็นระยะ ๆ ในหลักสูตรของคณะนิติศาสตร์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ และอื่น ๆ นอกจากนี้ ดร.โสภณ ยังได้เดินหาเสียงบริเวณสยามสแควร์ ซึ่งเป็นที่ๆ ได้ชื่อว่ามีราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย
          ในการเดินหาเสียงนี้ ดร.โสภณ ชี้ให้เห็นว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดจากการสำรวจนี้ ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม เป็นเงินตารางวาละ 1,500,000 บาท รองลงมาได้แก่ ถนนวิทยุ และสุขุมวิทช่วงต้นระหว่างซอย 1-21 ราคาตารางวาละ 1,300,000 บาท ส่วนบริเวณสีลม และราชดำริ ราคาตารางวาละ 1,200,000 บาท  จะสังเกตได้ว่าแต่เดิมเมื่อปี พ.ศ. 2537 ราคาที่ดินที่สีลมแพงกว่าที่สยามสแควร์ โดยที่สยามสแควร์ราคาตารางวาละ 400,000 บาท ส่วนที่สีลมราคา 450,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินที่สีลมแพงกว่าสยามสแควร์มาโดยตลอดจนถึงปี พ.ศ.2546 ที่ราคาที่ดินที่สีลมราคา 460,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ที่สยามสแควร์ราคา 450,000 บาท
          อย่างไรก็ตามนับแต่ปี พ.ศ.2547 เป็นต้นมา ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เริ่มแพงกว่าที่สีลม โดยล่าสุด ณ ปี พ.ศ.2555 ราคาที่ดินที่สยามแสควร์ตกราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ในขณะที่ที่สีลมราคา 1.2 ล้านบาท  สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ทำไมราคาที่ดินที่สยามสแควร์จึงแพงกว่า เหตุผลสำคัญก็คือ เป็นศูนย์รวมของรถไฟฟ้าและเป็นแหล่งธุรกิจค้าปลีก

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสยามสแควร์และสีลม พ.ศ.2537-2555                
พ.ศ.                                 ราคาที่ดิน (บาท/ตรว)
                        สยามสแควร์                      สีลม
2537                   400,000               450,000
2538                   420,000               500,000
2539                   430,000               525,000
2540                   400,000               470,000
2541                   380,000               420,000
2542                   380,000               420,000
2543                   390,000               420,000
2544                   400,000               430,000
2545                   425,000               450,000
2546                   450,000               460,000
2547                   500,000               480,000
2548                   550,000               500,000
2549                   640,000               560,000
2550                   700,000               620,000
2551                   800,000               700,000
2552                1,000,000               850,000
2553                1,200,000           1,000,000
2554                1,400,000           1,100,000
2555                1,500,000           1,200,000
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย   บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส            

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ให้ข้อสังเกตว่าราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้า 112 สถานีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้ในช่วงปี พ.ศ.2541-2555 นั้น ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 2.5 เท่าของราคาเดิม แสดงว่าการสร้างรถไฟฟ้าคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศ  ดังนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าฯ กทม. หมายเลข 4 จึงให้ข้อคิดสรุปจากผลการสำรวจวิจัยว่า
          1. การที่ราคาที่ดินบริเวณแนวรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ แสดงให้เห็นถึงความเป็นไปได้ทางการเงินในการสร้างโครงการรถไฟฟ้าเป็นอย่างยิ่ง เพราะคุ้มค่ากับเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างยิ่ง
          2. การที่ราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มสูงกว่ารถไฟฟ้าใต้ดินนั้น ส่วนหนึ่งชี้ให้เห็นการการสร้างรถไฟฟ้ายก ระดับไม่ใช่ “ ทัศนะอุดจาด ” สามารถที่จะสร้างได้ หากสามารถอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ดังนั้นจึงควรสร้างเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการสร้างโดยไม่สนใจต่อกลุ่มนัก อนุรักษ์ใด ๆ
          3. การสร้างรถไฟฟ้าควร สร้างในใจกลางเมืองหรือเขตต่อเมืองเป็นสำคัญ ไม่ใช่สร้างออกนอกเมือง ซึ่งควรเป็นบทบาทของทางด่วนมากกว่า สำหรับการสัญจรโดยทางด่วนมีค่าโดยสารถูกกว่ารถไฟฟ้าในกรณีนอกเมือง เนื่องจากทางด่วนยังมีรถประจำทาง รถตู้ทางด่วน ซึ่งค่าโดยสารต่ำกว่าค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายชานเมืองซึ่งคาดว่าน่าจะใช้เงินเดินทางเกือบร้อยบาทต่อเที่ยวในการต่อสายเข้าใจกลางเมือง
          4. การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเช่นนี้ เป็นข้อสนับสนุนการจัดเก็บภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ยิ่งหากสามารถจัดเก็บได้ประมาณ 1-2% ของมูลค่า ก็ยิ่งจะมีเงินงบประมาณเพื่อการพัฒนาท้องถิ่นยิ่งขึ้น และยิ่งทำให้ท้องถิ่นเจริญเติบโต และราคาที่ดินจะยิ่งเพิ่มสูงมากขึ้นตามลำดับ ทำให้ไม่เป็นภาระแก่ผู้เสียภาษีแต่อย่างใด
          5. ในการตัดถนนไปในพื้นที่ห่างไกลต่าง ๆ ทำให้ท้องถิ่นเจริญขึ้นเกิดการเพิ่มมูลค่า (Betterment) เป็นประโยชน์และความยินดีต่อเจ้าของที่ดินริมสองข้างทางถนนโดยเฉพาะ ดังนั้นจึงทำให้เกิดแนวคิดว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าทดแทนในกรณีที่ประชาชนเจ้าของที่ดินได้รับ Betterment นี้
          6. การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะมีสาธารณูปโภคนี้ รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการจัดรูปที่ดินโดยการตัดถนนเข้าไปในที่ตาบอด เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน โดยทุกฝ่ายร่วมกันสละที่ดินจำนวนน้อยนิด แต่ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น  หากสามารถชี้ประโยชน์ข้อนี้ได้ชัดเจนต่อเจ้าของที่ดิน การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองก็จะประสบความสำเร็จ ไม่ต้องมีการเวนคืน ประชาชนก็ไม่ต้องสูญเสียที่ดินไปเปล่า ๆ สังคมก็ยังจะได้ถนนเพิ่มเติมเพื่อแบ่งเบาการจราจร และรัฐบาลก็สามารถก่อสร้างถนนโดยไม่ต้องเสียค่าเวนคืนนั่นเอง
          อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจพบว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3.7% โดยพื้นที่ที่มีการปรับสูงสุดคือบริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง 14.9%
          การพัฒนาเมืองอย่างมีบูรณาการนั้น กรุงเทพมหานครจึงควรร่วมกับรัฐบาลสร้างสรรค์ระบบรถไฟฟ้าขนส่ง เพื่อว่าการสร้างอาคารต่าง ๆ จะประหยัดที่จอดรถลง ไม่เป็นการสูญเสียทางเศรษฐกิจ เพราะทุกวันนี้อาคารต่าง ๆ ต้องเตรียมที่จอดรถไว้ประมาณเป็นเนื้อที่ราวหนึ่งในสามของตัวอาคาร แต่หากมีระบบขนส่งมวลชนที่ดี การใช้ประโยชน์อาคารก็จะมีประสิทธิภาพกว่านี้ 
          อย่างไรก็ตามการพัฒนาระบบรถไฟฟ้า ควรเป็นระบบสัมปทานที่ต้องทำสัญญาให้รัดกุมโปร่งใส จะได้ไม่เกิดกรณีการ “เสียค่าโง่” เช่นกรณีอื่น ๆ โดยอาจแสวงหาความร่วมมือจากทุนนานาชาติมาร่วมพัฒนา และรัฐบาลและ กทม. ก็อาจพัฒนาที่ดินโดยรอบเพื่อการคืนทุนและหาเงินมาพัฒนา กทม. เพิ่มเติมได้อีกทางหนึ่ง

ติดต่อ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครหมายเลข 4 ได้ที่ คุณอัจฉรา 08.6628.2817 อีเมล์: sopon@trebs.ac.th  thaiappraisal@gmail.com  เว็บไซต์หาเสียงที่ www.sopon4.blogspot.com Facebook: www.facebook.com/dr.sopon4  Twitter: www.twitter.com/Pornchokchai